Для обхода правил используют потребность города в планах детальной планировки (ПДП).

Публичные слушания по разработке очередного ПДП ожидаемо обернулись горячими спорами. Жители территории в границах улиц "Каирбекова – Гоголя – Аль-Фараби – Набережная" воспротивились реновации малоэтажного района, сообщает inbusiness.kz.

На проектируемой территории уже существует несколько недавно возведенных 9-этажных жилых домов. Сегодня идёт строительство ещё одного. Инициатором разработки ПДП стал ИП "Alpamys Group" под руководством Алмата Айткужинова, который также принял участие в публичных слушаниях.

Жители, среди которых оказались специалисты в области строительства и жилищных отношений, указали на серию, по их мнению, нарушений. Некоторые назвали это лазейками в законодательстве, позволившие предпринимателю использовать нынешнюю схему.

Юридическую оценку действиям застройщика дадут компетентные органы, включая облуправление государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) и прокуратуру. Заявления жители уже направили. В ГАСК получение обращения уже подтвердили.

Не строительство, а реконструкция

Самая первая претензия со стороны людей заключается в том, что новый 9-этажный дом, который по словам костанайцев начали возводить ещё в марте 2025 года, по документам не строят, а реконструируют. На прямой вопрос корреспондента inbusiness.kz Алмат Айткужинов не смог ответить, почему компания не оформила именно строительство дома.

Если брать во внимание ранее озвучиваемые комментарии специалистами отдела архитектуры и градостроительства акимата Костаная, то без плана детальной планировки первичную документацию на строительство здания выдать не могут. А без этих бумаг начинать работы он не имел бы права. Но ПДП пока лишь на стадии разработки.

В то же время в ведомстве отметили, что выдача исходных материалов является госуслугой, которую оказывают через портал электронного правительства. Есть перечень документов, которые предоставляет заявитель. Иных документов госорган запросить не может.

"Если строительство начато до утверждения ПДП, то мы направляем в ГАСК документы о том, что строительство начато. Указываем, есть у застройщика исходные документы или нет. Мы направили ваше обращение в ГАСК. По данному объекту будет открыта проверка", — отметила руководитель городского отдела архитектуры и градостроительства Гулсара Курмангалиева.

В практике Костаная уже есть примеры, когда застройщиков штрафовали за подобные нарушения. В отдельных случаях строительство приостанавливали до тех пор, пока документы не приведут в порядок. Пока на стройплощадке неподалеку от перекрестка улиц Каирбекова – Аль-Фараби работы не останавливали.

Чужая территория

Рядом со стройплощадкой по адресу улица Аль-Фараби, 19 расположен 3-этажный дом, первый этаж которого занимают коммерческие помещения. Жильцы оформили кондоминиум и за свою территорию готовы стоять до конца.

"В данном проекте нарушают частные границы дворовой территории, принадлежащей нам на основании документов о кондоминиуме. У строящегося дома будет свой собственный заезд и полноценная автопарковка для жителей этого дома с детской площадкой, отвечающей нормативным правилам. Но свои проблемы застройщик пытается решить за наш счёт. Судя по предложенному им плану, предлагается сделать через наш двор заезд и общую дворовую территорию. Мы против этого. Этот проект нереализуем, потому что проезда и допуска к новым территориям девятиэтажек не будет без нашего двора", — написали жители дома по адресу Аль-Фараби, 19 в обращении в госорганы.

Старшая по этому дому Наталья Аверьянова отметила, что ранее подписывала документы, согласовывающие строительство нового дома. Но в представленном ПДП расположение объектов оказалось совершенно иным. Люди посчитали такое поведение застройщика обманом, в том числе будущих покупателей квартир в строящемся доме. Главный аргумент – свою землю для обеспечения проезда к строящимся домам люди предоставлять не хотят. Местные жители настаивают на том, чтобы ПДП был скорректирован с учетом мнения владельцев земельного участка.

Без ПДП

Специалисты в области архитектуры и градостроительства признают, что выдать документы, разрешающие строительство 9-этажки госорган не может просто потому, что нет плана детальной планировки (ПДП). Именно его в срочном порядке и разрабатывает застройщик на собственные средства. И это уже не первый случай, когда в Костанае строительство жилых зданий фактически начинали без всех разрешительных документов, включая ПДП.

Подобные факты возведения многоэтажек в районах существующей застройки встречаются все чаще. Так возвели 9-этажный жилой дом на месте гостиницы по улице Тауелсиздик. Этот же метод, когда ПДП разрабатывают и утверждают уже после начала строительных работ, использовали при строительстве многоэтажного жилого дома в районе площади Первоцелинников.

В отделе архитектуры и градостроительства акимата Костаная говорят, что предприниматели реализовывают свои права, как владельцы земельных участков. Однако по факту можно говорить о точечной уплотнительной застройке. Особенно учитывая то, что в разработанных ПДП круг интересов застройщиков ограничивается строго их земельным участком. Остальную территорию планируют лишь из-за требований закона – минимальная площадь, которую может охватывать один план детальной планировки составляет 10 га.

Это будет неожиданно

На территории, которую охватывает разрабатываемый ПДП, планируют возвести детский сад. Владельцы частных строений опасаются внезапного изъятия земель для госнужд.

"У нас с мужем уже изымали землю в 2013 году. Как раз на том пятачке, где сегодня на въезде в Костанай построили автосалон. Это делают очень быстро. Мы подавали документы на получение архитектурно-планировочного задания в архитектуру, а через неделю нам скинули постановление суда, что землю изымают. Мы три года судились, но проиграли. И получилось так, что в 2016 году у нас участок все же изъяли, а сегодня там построили такой же объект по назначению, что хотели мы", — рассказала жительница Костаная Татьяна Некрасова.

Беспокоит жителей этого района города и другой момент. Люди уверены, что разработчики ПДП не учли особенности грунтов. По словам старожил под несколькими домами плывуны и ставить многоэтажные дома на этих участках просто опасно. Люди настаивают на проведении геодезической и геологической экспертизы.